Рынок жилья: замедление распродаж и рост цен на новостройки на фоне ипотечного воздействия
Продажи квартир в России идут заметно медленнее: показатель распроданности новостроек к уровню готовности снизился до 68%, что является минимальным значением с 2020 года.
К концу августа в домах, которые должны быть сданы в этом году, реализована 56% площади, в следующем году — 38%, к 2028 году — 21%. За месяц распроданность выросла на 1 п.п.
По данным Дом.РФ продажи новостроек за восемь месяцев по площади выросли на 2%, по деньгам — на 6% по сравнению с прошлым годом. Это частично связано с всплесками спроса в январе и июне в ожидании семейной ипотеки, а остальные месяцы показывали снижение примерно на 10%.
Глава группы «Самолет» Нина Голубничая отметила резкое снижение спроса на рынке первичной недвижимости на фоне сокращения семейной ипотеки и недоступности рыночной. Снижение ставок по ипотеке замедлилось вместе с ключевой ставкой; ЦБ сохранил ставку неизменной. Выдачи семейной ипотеки оживлялись в январе и июне, а рыночные кредиты остаются слаборастущими из‑за высоких ставок.
Основной спад пришёлся на крупнейшие регионы: 97% продаж приходится на регионы, где строится более 1 млн кв. м. Из десяти крупнейших по объему рынков за август рост продаж заметен лишь в Ленинградской области (+32%) и в Московской области (+1%), тогда как Москва, Краснодарский край и Тюменская область снизились примерно на 40% и более.
С ростом дефицита спроса возрастает срок реализации непроданного жилья: по данным Дом.РФ в августе он вырос с 3,1 до 3,2 года.
Застройщики замедляют вывод новых проектов на рынок: предложение сокращается и поддерживает рыночный баланс, отмечал Институт Гайдара. Несмотря на снижение распроданности, строительный цикл не прерывается; компания «Самолет» накапливает запас незавершенного и готового жилья. Чтобы сохранить валовую рентабельность, цены на новые квартиры остаются важнее продаж. На фоне снижения предложения и удорожания строительства в Москве цены на новостройки продолжают расти: по данным Дом.РФ за восемь месяцев они прибавили около 4,9%, примерно на уровне инфляции.
Баланс рынка приводит к рекордному объему нереализованного жилья, однако запас прочности застройщиков истощается: если ЦБ быстро не снизит ключевую ставку, компании могут столкнуться с финансовыми проблемами.
