Почти треть строящегося жилья в зоне риска — продажи падают, долги растут

Объём непроданных метров и долговая нагрузка

По оценке профильной аналитики, примерно 27% строящегося жилья распроданы ниже нормативного уровня и потому находятся в зоне риска: спрос на новостройки сокращается, а финансовое положение ряда застройщиков ухудшается.

Объём непроданных квартир держится на рекордно высоком уровне. На каждый квадратный метр строящегося жилья у застройщиков приходится примерно 89 тыс. руб. кредитных обязательств. Долговая нагрузка растёт быстрее, чем продажи, и наибольшие риски сосредоточены у небольших и региональных девелоперов.

Роль ипотечных всплесков в первой половине года

На первый взгляд результаты первого полугодия выглядят лучше: выросли площадь строящегося жилья, запуски и продажи (в годовом выражении по площади и в деньгах). Однако этот рост во многом объясняется резкими всплесками спроса в январе и июне на фоне ожиданий ужесточения условий господдержки ипотеки. Эти два месяца обеспечили почти весь годовой прирост — без них продажи продолжили бы сокращаться.

Доля распроданности новостроек в соотношении с готовностью строительства снижается: показатели значительно ниже уровней предыдущих лет, а средний срок реализации непроданного жилья приближается к верхней границе нормы и сейчас составляет около 3,2 года.

Региональные различия и влияние денежно‑кредитной политики

Проблемы распределены по всей стране: распроданность ниже нормативов зафиксирована в нескольких десятках регионов, включая крупные. Особенно сложная ситуация в некоторых субъектах, где доля проектов в зоне риска достигает порядка 40%.

Снижение ключевой ставки оказывает слабый эффект на поддержку застройщиков. Выдачи ипотеки растут преимущественно на вторичном рынке, а приток средств на эскроу‑счета за полгода оказался незначительным — порядка нескольких процентов. Покрытие проектного финансирования средствами с эскроу сокращается, а средние ставки по проектным кредитам остаются высокими — около 10% с октября прошлого года, что усугубляет долговые проблемы компаний.

Цены и сценарии развития отрасли

Номинально цены на новостройки за полгода выросли в среднем на несколько процентов, но при инфляции их реальная стоимость снижается. Чтобы не допустить падения номинальных цен при ослаблении спроса, застройщики чаще откладывают старт продаж и ограничивают предложение. Доля запусков, в которых продажи начинаются в течение месяца, сократилась по сравнению с предыдущими годами.

Эксперты предупреждают: если ключевая ставка не снизится, отрасль может получить «двойной удар» — одновременно уменьшение спроса и рост затрат на проектное финансирование. В таких условиях банки, кредитовавшие проблемные проекты, вероятно, возьмут на себя их достройку, что создаст дополнительное напряжение для финансовой системы и строительного сектора.